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張曉磊

調查時間：8月

調查地點：云南省大理市下關鎮龍泉新區

調查對象：龍泉新區部分居民、龍泉新區業主管理委員會、三環物業管理有限責任公司

調查方式：1.問卷調查2.訪談3.資料分析

【內容提要】近年來，隨著我國經濟體制改革和政治體制改革的進行，社會生活的各個領域發
生了翻天覆地的變化，舊有的一些社會組織、管理體制已經不能適應現代社會的發展了。社區問題正是在這種情況下得到越來越多的重視。為了更好地了解社區管理的現狀；了解該行業的發展狀況；為了使我們能更好地把所學的知識運用到實踐中來，縮短理論和實踐的差距，更好的與社會接軌，與專業發展相融，我利用暑期在云南省大理市下關鎮龍泉新區進行了一次調查。本文將根據調查的具體情況，并結合相關理論知識，來談一談新時期的社區管理問題。

【關鍵詞】社區管理問題

一，社區的概況

1.物業情況

該小區于9月竣工，開發商與三環物業管理有限責任公司簽定前期物業管理合同。該小區為住宅小區，總建筑面積30萬平方米，容積率為1.54，綠化覆蓋率為39.6％，綠地面積為7321平方米。現有居民3171戶，11620人。同時，區內還有超市、商店等配套設施。

2.管理模式

下關鎮龍泉新區采取自我管理、自我服務的居民自治模式。社區每年召開一次業主大會，討論決定業主自我管理、自我服務的有關事項。業主大會閉會期間，授權業主管理委員會執行大會決定事項，處理日常管理事物、協調各方關系，并向業主大會報告工作。業主大會由本龍泉新區內年滿十八周歲的全體業主以及直轄公房的法人組成。業主管理委員會由各小區業主選擇的小區業主代表小組成員組成。并通過各住宅小區代表小組成員的業主代表大會選舉產生，業主委員會主任1名，副主任4名，執行秘書1名。

3.特殊情況

大理市下關鎮龍泉新區是一個商業性的住宅區，業主們來自不同的地區和單位，彼此間互不相識。傳統依靠單位管理的模式或街道辦事處的模式難以實行，因此不得不尋找全新的方式。

其次，整個小區位于公路兩側，屬于半開放式住宅區，給社區的治安工作帶來了一定的困難。

二，調查情況

在調查期間，我采用問卷調查、訪談等方式對龍泉新區業主管理委員會、三環物業管理有限責任公司以及龍泉新區部分居民進行雙向調查，經認真分析后，將具體情況總結如下。

1.絕大多數居民對小區治安狀況感到滿意

在上文中已經提到，下關鎮龍泉新區是一個半開放式的小區，社區的治安工作有較大難度，但經過雙向調查后發現，龍泉新區的治安狀況良好，絕大多數居民對小區治安狀況感到滿意。根據龍泉新區業主管理委員會及三環物業管理有限責任公司提供的資料，從至今，龍泉新區的發案率控制在5起每年，發案率之低在同類社區中遙遙領先。通過對居民的問卷調查分析，大概有95%的居民對社區的治安狀況感到滿意，只有5%的人選擇基本滿意，無一人表示不滿意。

2.物管公司與居民在物管費用的問題上存在分歧

三環物業管理有限責任公司每年向各戶收取物業管理費680元，工作人員在介紹費用支出后，特意向本人說明，此費用在全市已屬于較低水平。但根據調查顯示，有70%的居民認為費用偏高，25%的居民表示費用適中，只有5%的業主認為費用偏低。同時，有部分居民反映，不是所有的業主都按時交納物管費，有的甚至拖欠一年之久。在我就此問題向三環物業管理有限責任公司工作人員詢問時，工作人員的回答閃爍其詞、含混不清。

3.大部分業主參加了業主大會，但競選熱情不高

在與龍泉新區業主管理委員會主要成員的交談中，他們反映了一個普遍的擔憂，就是業主們的競選熱情并不高，每年都是重復的候選人，有些職位甚至出現人選的空缺，他們擔心如此下去，會影響到社區珉主的構建。

針對此情況，我專門在調查問卷中設置了此問題，大部分的居民表示能夠參加每年的業主大會，但90%的業主對競選職位不感興趣，其原因基本上都是忙于工作，無暇顧及社區事務。

4.居民之間互不相識，鄰里關系冷淡

上文已經提到，大理市下關鎮龍泉新區是一個商業性的住宅區，業主們來自不同的地區和單位，彼此間互不相識。同時，業主管理委員會及物管公司沒有組織相應的活動，居民沒有機會相互認識，造成了鄰里關系冷淡，社區氛圍不濃厚的局面。75%的業主希望業主管理委員會能夠發揮相應的作用，但業主管理委員會及物管公司都表示日常事務太多，無法做到面面俱到。

三，龍泉社區管理模式的優勢

1.自治模式能培養公民的珉主意識

珉主建設對一個國家的政治發展至關重要，珉主狀況在一定條本文來自中科軟件園頁  .zgdoc. 版權歸屬原作者  

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中國-文秘-資源網 - 您身邊免費貼心的文秘-專家 - 歡迎訪問WwW.ZgdoC本文來自中國文秘資網頁    .zgdoc. 版權歸屬原作者 件下可以反映出一個國家的政治發展程度。特別是近來，“基層珉主”成為我國政治領域出鏡率較高的一個名詞，居民自治是我國構建“基層珉主”的重要組成部分。

龍泉社區采取自我管理、自我服務的居民自治模式。每年召開的業主大會使每一個公民都擁有表達自我主張、行使自我權力的機會，同時每一個居民都有選舉與被選舉的權利。經過這樣長年累月的
珉主鍛煉，珉主意識會逐步深入人心。這樣的自治模式既解決了傳統管理模式的難題，有起到了培養公民珉主意識的作用，可謂一舉兩得。

2.選舉產生的業主管理委員會更能獲得業主的信任

業主大會由本龍泉新區內年滿十八周歲的全體業主以及直轄公房的法人組成。業主管理委員會由各小區業主選擇的小區業主代表小組成員組成。并通過各住宅小區代表小組成員的業主代表大會選舉產生，業主委員會主任1名，副主任4名，執行秘書1名。

業主管理委員會的所有管理人員都從全體業主中產生，并且人選有大家確定，

選舉產生的業主管理委員會比其他方式組成的組織更能獲得業主們的信任，有利于社區工作的順利開展。同時，業主管理委員會的成員本來就是社區的居住人員，他們能真正代表居民的利益。

3.業主管理委員會與物業公司的聯合便于管理

業主們通過業主大會選舉出業主管理委員會，又由業主管理委員會的主要成員代表廣大居民選擇物管公司進行日常管理。這樣的模式有兩個好處，其一，當物管公司出現問題時，或業主對物管公司有意見時，業主管理委員會能代表居民與物管公司取得及時的聯系，協調雙方關系；其二，業主管理委員會的大多數成員都有自己的工作，沒有時間與精力顧及更多的事務，將一些管理權限委托于物管公司，能更好地對社區進行管理。

四，就龍泉新區存在的問題提出相應建議

1.三方要加強交流與溝通

溝通是解決問題的一大關鍵，我們搞管理工作的最要贏得他人的信任和支持，重要的就是要做好溝通工作。通過溝通才能消除與業主之間的矛盾和誤解，才能更好地與業主達成一致的看法，這樣管理起來就會很輕松，同時也可以為小區營造更和諧的生活環境。

龍泉社區每年召開一次業主大會，但除此之外，業主與業主管理委員會及物管公司再無交流與溝通的機會。因此，在這一年當中，社區就會積壓許多問題得不到解決。比如說，物管公司與居民在物管費用的問題上存在分歧，這時候，溝通就要發揮作用，物管公司應及時向居民公布資金流向，或與業主管理委員會的成員進行商議。

我建議，該社區應建立更多的溝通機制，以便于三方的交流與溝通。

2.嚴格執行國家和地方的相關法律制度，并向業主宣傳

很多小區之所以頻頻出現一些問題，究其原因就是由于現在的法律尚未健全，而且很多企業都沒有嚴格執行國家和地方的相關法律，認為這些規定脫離了自己的實際，覺得很難實施，從而導致很多不該犯的錯誤出現，吃了官司。認為很難執行就放棄，按自己的辦法實施。這樣是很不對的，不僅僅對自己的公司不利，對業主也很不利，會侵犯業主的權利。

因此，我建議物業管理公司能夠出更多的關于物業管理方面，關于業主的權利和義務的法律的宣傳欄，讓業主們能更好的認識和了解物業公司和自己的權利和義務，促使他們更自覺，更好地遵守法律的規定，服從物業公司的管理。或者可以作為小區文化建設的一部分，播放相關的電影，這樣既豐富了業主的文化生活，又達到了宣傳的目的。如果能這樣做好，我相信，關于物業公司和業主，業主和業主的糾紛會變的越來越少，小區的生活環境會演繹更多的和諧。

3.應給社區管理委員會的成員提供適當補助或獎勵，激發居民參與管理的熱情

龍泉新區業主管理委員會的成員都是志愿服務，不收取任何報酬。調查結果已經充分顯示，盡管居民自治模式給業主們帶來了很多的好處，但多數居民仍不愿參與社區的管理工作。如此下去，對社區的管理工作及其不利，居民自治的模式也可能難以繼續維持。所以，我建議應給社區管理委員會的成員提供適當補助或獎勵，激發居民參與管理的熱情。同時，一些沒有工作的居民也可參與到管理工作，借此可以解決一部分社會就業問題。

4.定期舉辦文娛活動，構建和諧社區

鑒于社區的特殊情況，業主管理委員會與物管公司應充分發揮作用，加強居民間的交流。我們可以采取開設社區文化的方式，如：社區聯誼會，板報，體育競賽等。使居民們相互熟悉，逐步構建一個和諧社區。

五，總結

現在，市場經濟的發展推動了社會生活各方面的發展，人們不再滿足于既有的生活方式。新的住宅小區不斷建立，形成各種新型社區關系，以往的街道社區模式已不適應這種新發展了。人們的流動性增大，對單位的依附性越來越小。政府對單位的控制無法起到象以前一樣的作用，改革使政府和企業原來承擔的相當一部分社會功能分離出來，轉給了中介組織和社區。因此，人們參與社區事務的意識逐漸增強；人們渴望親自管理社區，實現自己的利益要求。舊有的街道社區管理模式主要是街道辦事處和居民委員會起作用，戶口歸屬于街道的居民只能服從街道的管理，居委會作為居民代表也只能起“傳聲筒”的作用。這種單純的行政化的管理模式已不能適應現代社會的發展，已不能滿足社會成員的內在的利益需求。因此，加強社區珉主管理是改革的需要。

但由于我國具有多元化的社會經濟現象，使得社區整合也是多元化的。所以，我們要構建一種多元社區組織管理模式。既要兼顧已有的街道辦事處、居委會，還要納入一些新型組織以補充街道社區的不足。具體來說，可以在城市社區組織管理體系中設立和完善這樣的組織：社區管理委員會、民情委員、社團組織、企事業組織、政府組織、居民委員會等。

六，實踐感想

通過此次的調查大理市下關鎮龍泉新區，讓我們收益匪淺，深受啟發。在對龍泉社區的管理模式有了一個全面深刻認識的同時，也使我有了一次從書本知識這一理論學習到親身的實踐調查認識的感性認識。使我們深感我們不在離自己的專業很遠，不在有那種課本與實際脫軌的強烈感覺。也見證了“實踐是檢驗真理的唯一標準”這句話。

總的來說，此行收獲不淺，我們在學習了課本知識后就應該多去實踐認識下才能真正的是我們的課本知識得到運用。我們在獲得不少收獲的同時也應該不斷的總結經驗，以便我們能更好地掌握知識，更好的適應往后的工作和學習。

【參考文獻】陳濤：《社會發展與社區發展》，《社會學研究》1997年第2期

丁水木：《論街道社區和社區行政》，《社會學研究》1997年第5期

李漢林等：《尋求新的協調——中國城市發展的社會學分析》，測繪出版社

張琢：《中國基層社區組織的變遷》，《社會學研究》1997年第4期

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