根據中金基金公告，中金山高集團高速公路封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“中金山東高速REIT”）將于9月25日啟動首發詢價，募集份額共計4億份。該基金如果成功發行，將成為第29只上市交易的公募REITs。此外，目前還有易方達基金、建信基金、工銀瑞信基金等機構旗下的REITs產品正在審核過程中。記者獲悉，隨著交易主體日趨多元、底層資產日趨豐富，公募REITs逐漸成為踐行ESG（環境、社會和公司治理）投資理念的優良標的，在募、投、管、退等環節中融入ESG因素、設立專項基金支持ESG投資等成為市場關注的焦點。但也要看到，部分項目的短期業績較市場預期出現一定偏差，投資者應逐漸學會從長期視角去適應投資波動性。ESG探索漸趨豐富談及公募REITs和ESG理念兩者之間的關聯性，中航基金副總經理鄧海清表示：“公募REITs投資運營與ESG管理都十分重視長期因素，因為基礎設施項目運營周期通常長達數十年，受氣候變化、氣候災害等長期因素影響更大，ESG理念可以發揮正向價值；此外，基礎設施項目具有保障民生、涉及眾多利益相關方的特點，ESG強調與利益相關方的溝通，做好ESG管理有助于與利益相關方建立良好關系，提升項目透明度和運營穩定性?！本唧w實踐方面，據記者了解，華夏越秀高速REIT和普洛斯REIT等產品此前都披露過ESG報告。其中，華夏越秀高速REIT披露的ESG報告中呈現了項目基礎資產相關的ESG關鍵議題和績效指標，是境內首份公募基金ESG報告。另外，建信基金公募REITs運營經理王未表示，建信中關村REIT之前也發布了相關ESG報告，聚焦到了資產以及企業運營的相關方面，通過此來融入ESG方面的實踐探索。鄧海清指出，REITs投資考慮ESG因素可以提高投資吸引力，降低投資風險，并提升可持續、高質量發展水平。鄧海清指出，市場目前對公募REITs的ESG管理方面的關注，主要聚焦在四大方面：一是大力擴展ESG相關投資領域，如新能源、自然資源、消費服務等；二是設立專項基金支持ESG投資；三是在募、投、管、退等多項投資環節中融入ESG因素；四是關注被投企業ESG相關信息的披露。王未進一步指出，鑒于公募REITs會涉及到很多相關主體，ESG的議題管理需要明確責任劃分，比如公募基金人員方面要關注基金從業人員的從業經驗、基礎設施資產工作人員方面注重安全相關證書的匹配性等。此外，新能源REITs開展ESG實踐時，應關注氣候變化及技術迭代等議題。從長期角度適應波動性公募REITs與ESG理念相融合，最終要充分體現在交易價格上。但根據Wind數據，截至9月20日收盤，今年以來28只已上市交易的公募REITs卻有23只負收益。這意味著，從長期視角去適應投資波動性，成了公募REITs與ESG相互融合的一部分。華夏基金基礎設施與不動產投委會主任莫一帆指出，今年以來公募REITs二級市場調整，一是部分項目的短期業績相較投資人的預期出現了一定偏差，二是投資人的結構和國外成熟市場尚有所不同，相當部分以偏短期資金或交易型資金為主，“但從長周期來看，公募REITs底層項目經營產生的可供分配現金，是有相當穩定性和成長性的?？傮w來說，REITs涉及的資產類別普遍具有良好的抗周期屬性”。莫一帆還表示，公募REITs的二級市場交易為市場帶來了較好的流動性，投資者在享受收益和流動性同時也要注意波動性，為投資組合做好相應建設，從組合配置和長期投資角度去適應這些特征。另外，嘉實基金首席投資官兼公募REITs板塊負責人王藝軍認為，公募REITs二級市場的調整，反映出宏觀經濟復蘇偏弱等問題帶來資產層面的挑戰，以及公募REITs的投資者結構、生態等方面的不足。王藝軍指出，目前公募REITs投資者的固收權益人占比過高，權益投資人還沒大規模進場，個人投資者占比也是偏低，這使得公募REITs二級市場投資的生態較為粗放。莫一帆表示，公募REITs二級市場目前發行28只，市值接近一千億元。公募REITs平均估值目前處于相對低點，是長期資本比較好的配置區間。從投資人的結構來看，REITs以機構投資者為主，其中有不少是保險、銀行理財等資金，這樣的資金以固收或“固收+”為主，投資人很關注當期分派率，以及分派率的達成。項目運營效率很重要基于上述分析，業內認為公募REITs的長足發展，要進一步豐富底層資產、提升項目運營效率。王藝軍表示，未來隨著消費REITs的推出，公募REITs市場的國際化會邁出重要一步。從美國市場來看，在傳統的住宅、零售、辦公類資產REITs中，零售資產的長期業績表現是最好的，但波動性也很大。因此，基金管理人要進一步思考如何更好地跟外部運營管理機構合作，同時也要把各自的管理邊界確定好，激發相關主體的管理動能，這樣才能把零售REITs的資產特性發揮出來。博時公募REITs及資產證券化業務負責人吳云認為，從經營實踐方面提升公募REITs競爭能力有三方面維度：一是底層資產運營管理能力，二是基金產品緯度，三是如何更好地銜接底層資產和產品之間所做的工作。以底層資產運營管理能力為例，吳云指出，目前上市的公募REITs，運營管理都采用了委托外部運營機構的模式，但基金公司并不會因為委托而豁免自己的管理責任，因為建立更高效的專業管理能力一直是基金管理公司內生的訴求。如何提升資產管理運營能力，吳云提出三個建議：一是建立更精細化專業化的管理團隊，搭建人才梯隊，同時要加強和外部管理機構的合資和交流，在外部運營管理機構提升專業化的資產管理能力。二是轉變思維。基金最擅長的事是管理股票和債券等標準化產品，管理非標準化產品或者是基礎設施產品是近年逐步建立起來的，要形成標準化之外的產業管理思維。三是建立起全流程高效率的治理決策體系。