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　　1、調查的目的

　　本次調查旨在通過一定數量的調查問卷反饋的信息，對奧北高端收入人群的別墅購買行為及消費特點做出分析，得到具有科學依據的定量分析結果和準確參考結論，為二十一世紀不動產別墅市場決策提供第一手參考資料。

　　2、調查的對象

　　（1）家庭年收入在20萬元以上；

　　（2）對奧北別墅感興趣的，有初步購買意向的；

　　（3）擁有私家品牌車或可供其長期支配的公務車；

　　（4）演藝界、政界、企事業高層等奧北主流居住著；

　　3、調查的內容

　　（1）目標客戶的初步購房計劃，包括價格、面積、戶型等需求；

　　（2）目標客戶對別墅會所服務及私人業務的需求程度；

　　（3）目標客戶對別墅安保系統及物業管理的需求程度；

　　（4）目標客戶對別墅經紀的專業需求及運作品牌程度；

　　（5）目標客戶個人信息及購房自審的程度；

　　（6）目標客戶對購房的付款方式、項目配套、建筑風格等；

　　4、調查的質量控制

　　由于需求別墅的目標客戶為高端收入人群，數量比較少，同時考慮到客戶群識別等問題，我們決定選取奧北別墅片區及八達嶺別墅片區同類物業成交客戶和有影響及有身份名牌的其他客戶作為樣本，本次調查共獲得問卷325份，有效問卷214份。

　　二、調查結果顯示

　　1、對購買別墅的時間數據統計顯示，被訪問者中打算一年以內購買別墅的有12人，占4.86%；打算在1-3年內購買別墅的有76人，占36.09%；打算在3-5年內購買別墅的有126人，占59.05%；這在一定程度上反映出在被訪的人群中相當一部分人近期三五年內都對奧北別墅產品存在著購買需求。

　　2、對選擇別墅的類型數據統計顯示，被訪問者打算購買獨棟別墅的有114人，占53.37%；打算購買雙拼別墅的有36人，占16.72%；打算購買聯體別墅的有48人，占22.33%；打算購買疊拼別墅的有16人，占7.58%。獨立別墅的購買意向共占53.37%，體現出這一特殊人群對私密性的追求和對奧北別墅產品的期望。

　　3、對購買別墅的面積（單位：㎡）數據統計顯示，被訪問者打算購買建筑面積為200-300平方米的有54人，占24.47%；打算購買300-400平方米的有69人，占32.18%；打算購買400-500平方米的有51人，占22.68%；打算購買500-600平方米的有22人，占11.28%；打算購買600平方米以上的有18人，占9.39%。由于目標客戶購買奧北別墅后將其作為第二甚至第三居所（前期調查結果），所以在戶型面積上一般考量小戶型居多。

　　4、對購買別墅的風格選項統計結果所占比例歐式風格6931.61%中式風格4922.25%現代風格125.71%中式和現代結合3115.02%歐式與現代結合5325.41%合計214100%數據統計顯示，被訪問者中選擇歐式風格的有69人，占31.61%；選擇中式風格的有49人，占22.25%；選擇現代風格的有12人，占5.71%；選擇歐式與現代結合的有53人，占25.41%；選擇中式與現代結合的有31人，占15.02%。總體上以歐式所占比重較大，但與其他類型風格相差人數不多，這反映出消費者對于建筑風格需求的多樣化，也預示奧北區域該類型別墅即將熱銷。

　　5、對選擇別墅的單價（單位：元）數據統計顯示，被訪問者打算選擇10000-15000元/㎡的有71人,占33.08%；打算選擇15000-20000元/㎡的有50人,占23.54%；打算選擇20000-25000元/㎡的有56人,占26.7%；打算選擇25000-30000元/㎡有20人，占9.39%；打算選擇30000元/㎡，占7.42%。大量的被訪問者都趨向于低價位，也給像長河玉墅、保利壟上、灣流匯及王府花園八仙別墅等產品購買力的支撐。這在一定程度上反映出奧北別墅市場已經開始了進一步的市場細分。

　　6、對選擇別墅的總價（單位：萬元）數據統計顯示，被訪問者能接受的總價區間為300-450萬元的有81人，占37.68%；能接受的總價區間為450-600萬元的有61人，占28.25%；能接受的總價區為600-800萬元的有32人，占16.09%；能接受的總價區間為800-1000萬元的有29人，占13.41%；能接受的總價區間1000萬元以上的有11人，占4.57%。總價是劃分客戶群的最有效標準，不同總價反映著客戶的社會階層。在奧北別墅區低總價別墅占到了主流，這也反映出消費者對小戶型的青睞和對第二居所的溫馨考量。

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